Земельное законодательство стремительно меняется в сторону ужесточения, но что самое неприятное, все изменения практически не придаются огласке. Собственники зачастую узнают о них в последний момент или даже задним числом. Например, с 1 января 2017 года владельцы собственности, не поставившие её на учет в ЕГРН, могут её лишиться, поскольку власти вправе перевести землю в разряд муниципальной и продать. Кроме того, со следующего года изменятся правила постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства. Скрывать свои постройки бессмысленно - «невидимки» будут выявляться в ходе многочисленных рейдов, участки с незарегистрированными постройками вноситься в черные списки, а их владельцы заплатят налоги за три года и штраф.
В настоящий момент дачники и садоводы могут зарегистрировать свои объекты недвижимости без особых проблем для этого нужно оплатить госпошлину, написать заявление в Росреестр и представить декларацию, заполненную владельцем. Но с 1 января будущего года эта процедура будет усложнена. Для регистрации садового или дачного дома, бани, гаража, хозблока и т.п перед подачей документов на оформление необходимо вызвать кадастрового инженера, чтобы составить технический план на каждое строение.
В первую очередь, это делается для того, чтобы бороться с занижением площади домов при заполнении декларации. Кто-то просто таким образом пытается снизить свое налоговое бремя. Кто-то считает, что если в доме, например, не сделана внутренняя отделка или не проведено отопление, то и платить за него не надо. А кто-то просто элементарно не знает о том, как оформлять свое имущество.
Опрос, проведенный «Рамблер/Новости», показал, что 41% опрошенных (в исследовании приняли участие 11 тысяч человек) не знают кадастровую стоимость своей недвижимости. А 16% не имеют ни малейшего понятия, что такое кадастровая стоимость. Но незнание закона, как известно, не освобождает от ответственности.
Черные списки «невидимок»
Тем не менее, уже сейчас формируются черные списки незарегистрированных строений. На данный момент на сайте Миноблимущества Московской области вывешены списки 35 тысяч земельных участков с объектами-«невидимками». А в Подмосковье проводятся специальные рейды по выявлению объектов недвижимости, не поставленных на кадастровый учет и, соответственно, не вовлеченных в налоговый оборот. Например, только в городе Королеве за один рейд в ноябре выявили более 300 таких объектов. Подобные мероприятия проводятся и в других подмосковных городах по поручению губернатора Московской области.
Незарегистрированные дома выявляются совместно с Кадастровой палатой, Налоговой инспекцией и Росреестром. Объекты осматриваются, а с владельцами проводится разъяснительная работа и вручаются информационные письма, где описана процедура постановки на учет незаконных строений.
Не зарегистрировал - заплати налоги за три года
Если же собственник не желает общаться с представителями власти и на контакт не идет, то уведомление он получит уже от налоговой инспекции. А с налоговиками лучше не шутить. Тем более, что с 1 января 2017 года вступил в силу закон об ужесточении наказания за неуплату налогов. Если в следующем году налоговики обнаружат объекты-«невидимки», по которым несколько лет не платились налоги, с неплательщика взыщут налоги за три последних года и штраф в размере 20% от общей суммы. Кстати, если ваше имущество зарегистрировано по всем правилам, но вы не получаете налоговые квитанции, вам необходимо до конца года сообщить об этом в ФНС, иначе вам также придется заплатить налоги за три года и 20-процентный штраф.
Например, предположим, что хозяева коттеджа на Истре площадью примерно 330 кв. м. три года не платят налоги. При проверке им начислят налог за 2013 и 2014 года по 32 тысячи рублей, а за 2015 - чуть более 35 тысяч. Плюс штраф в размере 20% - около 20 тысяч. В итоге им придется заплатить почти 120 тысяч рублей. Но если они заявят о своем коттедже до конца года, налоги за три года им простят.
Кстати
По словам заместителя правительства Московской области Александра Чуплакова, на территории Подмосковья обнаружено более 500 тысяч неучтенных строений, потери областного бюджета от которых составили порядка 2 млрд рублей в год. В целом по стране, по данным Росреестра, отсутствуют данные о владельцах 38% объектов капитального строительства, учтенных в Государственном реестре недвижимости. Это более 59 млн строений.
Главное - грамотный специалист
Конечно, не все дачники и садоводы - злостные неплательщики, которые только и выгадывают, как бы скрыть свое имущество, обмануть государство и не заплатить налоги. Зачастую владелец и рад бы оформить свою собственность по закону, да только не получается. Кто-то не может поставить свой дачный участок на кадастровый учет, потому что путаница с границами участка и соседи ничего исправлять не хотят. А без четких границ земли нельзя оформить и постройки. У кого-то на участке возникли мифические строения, которых нет, а исправить ошибки в кадастровом учете тоже не так-то просто.
Поэтому чтобы избежать ошибок в документах, лучше сразу обращаться к профессиональным специалистам. Квалифицированный кадастровый инженер проведет точные обмеры, вычислит координаты дома и грамотно составит технический план. Ведь именно от хорошего специалиста зависит, как быстро собственник сможет оформить документы: в случае ошибок в техплане бумаги придется переделывать, а это лишнее время, траты и нервы.
Что будет, если проигнорировать закон
Если пустить ситуацию на самотек и проигнорировать необходимость регистрации своих прав до наступления 2017 года, оставив на руках старые документы, можно столкнуться с серьёзными проблемами. Начиная с 2017 года земельные наделы будут изыматься в муниципальную собственность.
Для этого недвижимость должна быть признана безхозяйной и поставлена на соответствующий учёт в кадастровой палате и муниципалитете. Такие объекты будут выявлять кадастровые палаты. Ими считаются те, на которые отсутствуют сведения в ГКН. Срок отсутствия сведений - 5 лет с момента постановки земельного участка и расположенных на нём построек на кадастровый учет и присвоения им кадастровых номеров.
Далее в течение 10 рабочих дней, отсчитываемых от 5-летнего срока присвоения объекту кадастрового номера, палата должна снять его с кадастрового учета и направить в муниципалитет материалы по выявленным объектам. Муниципальные власти, в свою очередь, обязаны начать процедуру, по которой объект недвижимого имущества в судебном порядке будет признан безхозяйным и передан в собственность муниципалитета. При этом собственники таких дач, домов и земельных участков на судебные заседания приглашаться не будут, поскольку в исках властей статус земель и построек будет указываться как безхозяйные.
Проблема потери недвижимости, как «дамоклов меч», нависла над теми собственниками, у кого участки и строения на них не стоят на учёте в ЕГРН, поэтому стоит срочно позаботиться об этом и зарегистрировать недвижимость по «дачной амнистии».
Справка
Что такое технический план?
Технический план объекта недвижимости - это документ, в котором делается привязка объекта (определение координат его поворотных точек) к тому участку, где этот объект находится.
Таким образом сведения технического плана позволяют определить однозначное местоположение описанной в нём постройки.
Технический план потребуется для следующих ситуаций:
- объект не поставлен на кадастровый учёт;
- объект вводится в эксплуатацию;
- проведена реконструкция и перепланировка объекта;
- постановка объекта на кадастровый учёт проведена с ошибочными данными об объекте;
- по поводу объекта ведутся судебные разбирательства.
Техплан, не являясь документом для сделок с недвижимостью, необходим для кадастрового паспорта (документа, необходимого для сделок), так как именно он позволяет внести в него все данные об объекте. В тех случаях, когда недвижимость в кадастре не учтена или выявлено расхождение данных технического плана и кадастрового паспорта, последний признаётся недействительным, то есть требуется подготовка кадастрового паспорта на основе технического плана.
Для составления техплана кадастровому инженеру необходимо предоставить следующие документы:
- правоустанавливающие или правоподтверждающие документы на недвижимость;
- паспортные данные и СНИЛС;
- проектную документацию или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если этих документов нет, предоставляется декларация об объекте, составленная и подписанная его собственником)